房地產是一項昂貴的資產，買或不買，都很可能會影响到這輩子的財務應用，因此我也把它歸類在重要的理財項目裡．
買不買房....這...這問題真難!! 尷尬惹ＸＤ
以我個人為例，民國９０多年退伍後到新竹工作，當時台灣的房價算是人類還負擔的起的．
由於我很節儉，當時要在新竹巿買幾間套房是沒問題的，甚至是在湖口、竹北買棟透天，應不至於造成太大壓力．
當時也有想到要去花東、宜蘭置產的想法，在那幾個縣巿的土地，有很多當時一坪搞不好一萬不到，和現在相比，簡直便宜到不可思議！
不過當時想歸想，都沒行動，所以後來眼睜睜看著它二倍、三倍、好幾倍的翻上去．．．
當時後悔嗎？ 還真的滿後悔的，不然現在光收房租，每個月可以貼補不少家用．
後來聽聞要設中科，我和家人特別開車前去，在中科還未開墾前的東大路附近觀察．
不過看完後，實在沒什麼信心，所以就沒買了．
後來的事大家都知道了，中科乃至將近整個台中，二倍、三倍的翻上去ＸＤ
好的，這些我都錯過了，後來又聽說在二林的中科又要蓋科學園區，那是不是該下手了呢？
我後來又沒下手．．．
有一天，突然興致來了，和朋友開車過去逛，結果發現當地雖然很多地方都舖水泥，變成了所謂的工廠預定地，但當天巡視的結果，發現整個二林中科看起來相當荒涼．（只有一間工廠和台電在那裡運作，沒有什麼生氣的感覺，而在當時觀察的時間點，已經是喊出二林中科五年後的事）
心裡在想，總算這次沒看錯了ＸＤ（不過未來會如何仍不可知）
後來檢討，若用這種觀察角度去看買不買房這件事，恐怕永遠沒答案．（只剩運氣可以憑藉）
但理財有一個好處，可以讓人用多種角度看待事情，許多看似無解的東西也能慢慢找到答案．
到了現在，我再重新審視當時的做法，我覺得我的做法並沒有錯．
我之所以沒去買後來會狂漲的房子，是輸在見識及運氣上，如果在見識不夠的情況下，去做大筆投資乃至於貸款，其實是非常危險的．
因此房價雖然因漲起來沒買而少賺不少，在當時仍然是正確的決定．（賺到是運氣好，同樣的，大虧也只是剛好而已）
在見識上的輸，是因為我並沒有意識到整個大環境是由政府帶頭炒房．（其實目前政府只要利率提升個２％，大概全台的房價就會大崩盤；相反的，如果利率再往下調，則有利於房價持續上漲）
以既得利益者和政府怕自己執政期間會遇到短期經濟恐荒的心裡來看，要做提升利率這檔事大概很難．
在運氣上的輸，是因為我認為房價已經夠高，再高上去實在不可能，而且以空屋率和房價所得比的角度來看，台灣房子早就貴的離譜，所以做了不買的決定．
但我無法預測人群的瘋狂，所以只能看著它一直漲．．．
可是，我們看到問題總要解決啊，總不能一輩子因為買不買房的問題而被困擾吧！
（個人認為要解決問題，就是要靠知識，知識可以帶來更宏觀的視野來幫我們解決）
以下我列二個常見的族群，並提出相關建議．
１．無論如何就是要買房的族群．
這一類的族群無法用只用投資的角度來衡量，他們是因為現實需求無論如何都要買，就算很有可能買完後會跌價仍會買．
而原因可能是來自父母、配偶或自己本身的想法，雖然原因也許很複雜，但總歸一句，他們因現實因素，不買不行．（下圖為某建商的廣告看版）
如果讀者是資金雄厚的投資者，首選就是台北巿區了．（當然我個人無法保證一定穩賺）
這一點可由１９９０年日本泡沫時的狀態來瞭解，郊區跌到慘不忍睹，但首都圈附近因現實需求，跌到了某個程度總會再做反彈．（當然也跟國家的政策有關係，日、韓、港、台，乃至於大陸，對於房價的相關政策幾乎都差不多，沒有政治人物敢放手讓它無限的往下爆，基本上這都是屬於人為因素，而不是正常的自由巿場經濟，包括美國次貸期間對於大型地產公司的救巿行動也是如此）
如果是要自住而需要大額貸款的人，則不好建議買房地點，當事人可能要用家人的便利性和房價等因素來考慮以取得平衡．
好的，既然要買，我們就要用最有利的思維來買．
所謂資訊的落差就是財富的落差，這一點只有瞭解箇中奧妙的人才能明白．
最好的買房方式就是，不管是不是能夠一次付清，都要貸款，欠銀行的錢，最好能永遠都不要還！（請別誤會，欠銀行的錢一定要還的，我的意思是儘可能的延長還款日期，以增加資金的使用效益並提升生活品質）
這一點可參閱大詩人在ＦＢ上的微簡報，可簡單瞭解其相關優勢．
https://lihi.cc/bxQ4p
註１：
貸款的優勢是不言可喻的，買六百萬的房子可能只需自備二百萬．
由於目前低利率，所以繳的起，將來如果漲到二千萬，到了終身買不起的價格那就是賺到了！
等於貸款人趁自己還負擔的起時先買進來，若空間夠大，搞不好還可出租，讓房客幫你繳貸款．
還有一個重點就是，早買早享受，自己的住家，佈置的好都是自己的，除非自己不要，否則別人不能去破壞自己家裡的東西．
註２：
會有這個優勢，說破了就是因為房貸一直處於低利的原因所以才存在．（軍公教人員的貸款利率可能更低）
雖然讓一般人都能參與買房，但讀者千萬別以為低利是好政策．
就是因為低利的原因，才造成房價那麼貴，因此如果要向政府抗議高房價，還不如去抗議政府房貸利率為何那麼低！（利率如果調的起來，房價保證立刻大崩！）
我們以前聽過很多房價跌不下去的理由，但利息是水龍頭，只要利息用緩漲的方式，房價一定壓的下去．（請不要只用供需的角度來看房價，供給一直是大於需求的，而且還越來越大）
由這一點來看，可知台灣在枱面上的並不是政治家，而是政客，沒有人敢做正確的事．
然而利率是否永遠會那麼低？這可不一定，資金向來都是尋求最有效率的方式去應用的，這種特性搞不好會迫使政府改變政策．
我們先觀察２０１８年台灣本土資金投資複委託的情形．(請參考以下連結)
如果台灣的投資環境和美國一樣發達，對有錢人而言，房子就不會是唯一的保值產品，資金較不容易有在房地產瘋狂投入的現象，自然就不會造成房價瘋狂的漲．
所以並不全是因為美國人沒有那種有土斯有財的關念房子才不會那麼貴，而是對他們而言，房子本來就不是唯一可以保值或升值的商品．
複委託是資金外逃的其中一種現象，這個問題政府一定會怕．
這一點完全不用懷疑，但這也跟民眾的態度有關，就是民眾會逃到什麼程度？
假設資金逃到企業募資有困難的程度，並帶來不景氣，甚至讓本來想買房的人，將錢匯出國外尋求更好的資金利用效益，都會使得房價後繼無力，繼而崩盤．
而由於台灣房貸在ＧＤＰ的占比太重．（請參考以下連結）
個人認為政府應該不敢看著資金外逃而沒任何做為，但假設要用調漲低利率的方式來防堵，房價也會受到壓抑，因此在利率方面調與不調，政府的確是傷透腦筋．（其實這個問題就是政府自己造成的）
簡單來說，房價並非一定會持續漲，但是不是一定會跌，這一點我無法保證，但比較可確定的是，要再持續像過去一樣二倍、三倍的往上翻，困難度會越來越高．（個人只是推測，不做保證，假設政府再將房貸的利息又往下調，到時房價會怎麼變化沒人知道）
而房子屬於無法短期變現的資產，就算緊急想要變賣也不一定能立刻找到買家．
我的故鄉就曾經發生過有人買土地到裝潢花了一億元左右，但要變賣時，因資金需求實在太急，不得已最後二千萬賣出的慘事．
建議要買房的人可以先看這本書
書名：用生活常識就能看懂財務報表
作者：林明樟
尤其是資金較少的人一定要看，可以用最安全的方式防止短期內沒有收入而立刻使家庭破滅的困境．（做生意需融資的人也要看，當然個人並不建議讀者做生意，這風險太大）
如果大多數的人能瞭解聰明借貸的方式，或許社會上就能減少很多家破人亡的悲劇．
有些人因為沒有接觸到這類資訊，而使得原本只要用少許的利息就能橕過去的機會都沒有．
（尤其是投資人遇到金融海嘯時失業沒有資金又有貸款時千萬不要自殺！ 很多時候只要橕過去就是你的了！）
資金多的人也要看，可以避免想要投資別種商品的機會錯失，影响增加財富的機會．
但若是資產雄厚且沒有任何投資需求的人就不要繳貸款了，房子直接付清就對了！
２．不知道要不要買的族群．
這一類的人看起來似乎較沒有急著買房的壓力，這可用投資的方式來解決．
不管是長期的租屋族因害怕房價、租金一直漲上去，乃至於投資房地產其實都是有解的．
因為這一個族群最大的考量點就是對錢的需求，無論是怕錢貶值而想投資房地產再收租金，或者是因為買房預算不足，因而租房子，每個月都要付房租，負擔不小．
若能參與全球的房地產巿場，其實也能得到類似的效果．
重點是，風險非常低、初期資金不需很多、不需有貸款壓力，而且要買或要變現都非常容易 !
我們以美股代號VNQ為例，它是全美國房地產的REIT（其標的解說請參閱以下連結）
買不買房....這...這問題真難!! 尷尬惹ＸＤ
以我個人為例，民國９０多年退伍後到新竹工作，當時台灣的房價算是人類還負擔的起的．
由於我很節儉，當時要在新竹巿買幾間套房是沒問題的，甚至是在湖口、竹北買棟透天，應不至於造成太大壓力．
當時也有想到要去花東、宜蘭置產的想法，在那幾個縣巿的土地，有很多當時一坪搞不好一萬不到，和現在相比，簡直便宜到不可思議！
不過當時想歸想，都沒行動，所以後來眼睜睜看著它二倍、三倍、好幾倍的翻上去．．．
當時後悔嗎？ 還真的滿後悔的，不然現在光收房租，每個月可以貼補不少家用．
後來聽聞要設中科，我和家人特別開車前去，在中科還未開墾前的東大路附近觀察．
不過看完後，實在沒什麼信心，所以就沒買了．
後來的事大家都知道了，中科乃至將近整個台中，二倍、三倍的翻上去ＸＤ
好的，這些我都錯過了，後來又聽說在二林的中科又要蓋科學園區，那是不是該下手了呢？
我後來又沒下手．．．
有一天，突然興致來了，和朋友開車過去逛，結果發現當地雖然很多地方都舖水泥，變成了所謂的工廠預定地，但當天巡視的結果，發現整個二林中科看起來相當荒涼．（只有一間工廠和台電在那裡運作，沒有什麼生氣的感覺，而在當時觀察的時間點，已經是喊出二林中科五年後的事）
心裡在想，總算這次沒看錯了ＸＤ（不過未來會如何仍不可知）
後來檢討，若用這種觀察角度去看買不買房這件事，恐怕永遠沒答案．（只剩運氣可以憑藉）
但理財有一個好處，可以讓人用多種角度看待事情，許多看似無解的東西也能慢慢找到答案．
到了現在，我再重新審視當時的做法，我覺得我的做法並沒有錯．
我之所以沒去買後來會狂漲的房子，是輸在見識及運氣上，如果在見識不夠的情況下，去做大筆投資乃至於貸款，其實是非常危險的．
因此房價雖然因漲起來沒買而少賺不少，在當時仍然是正確的決定．（賺到是運氣好，同樣的，大虧也只是剛好而已）
在見識上的輸，是因為我並沒有意識到整個大環境是由政府帶頭炒房．（其實目前政府只要利率提升個２％，大概全台的房價就會大崩盤；相反的，如果利率再往下調，則有利於房價持續上漲）
以既得利益者和政府怕自己執政期間會遇到短期經濟恐荒的心裡來看，要做提升利率這檔事大概很難．
在運氣上的輸，是因為我認為房價已經夠高，再高上去實在不可能，而且以空屋率和房價所得比的角度來看，台灣房子早就貴的離譜，所以做了不買的決定．
但我無法預測人群的瘋狂，所以只能看著它一直漲．．．
可是，我們看到問題總要解決啊，總不能一輩子因為買不買房的問題而被困擾吧！
（個人認為要解決問題，就是要靠知識，知識可以帶來更宏觀的視野來幫我們解決）
以下我列二個常見的族群，並提出相關建議．
１．無論如何就是要買房的族群．
這一類的族群無法用只用投資的角度來衡量，他們是因為現實需求無論如何都要買，就算很有可能買完後會跌價仍會買．
而原因可能是來自父母、配偶或自己本身的想法，雖然原因也許很複雜，但總歸一句，他們因現實因素，不買不行．（下圖為某建商的廣告看版）
如果讀者是資金雄厚的投資者，首選就是台北巿區了．（當然我個人無法保證一定穩賺）
這一點可由１９９０年日本泡沫時的狀態來瞭解，郊區跌到慘不忍睹，但首都圈附近因現實需求，跌到了某個程度總會再做反彈．（當然也跟國家的政策有關係，日、韓、港、台，乃至於大陸，對於房價的相關政策幾乎都差不多，沒有政治人物敢放手讓它無限的往下爆，基本上這都是屬於人為因素，而不是正常的自由巿場經濟，包括美國次貸期間對於大型地產公司的救巿行動也是如此）
如果是要自住而需要大額貸款的人，則不好建議買房地點，當事人可能要用家人的便利性和房價等因素來考慮以取得平衡．
好的，既然要買，我們就要用最有利的思維來買．
所謂資訊的落差就是財富的落差，這一點只有瞭解箇中奧妙的人才能明白．
最好的買房方式就是，不管是不是能夠一次付清，都要貸款，欠銀行的錢，最好能永遠都不要還！（請別誤會，欠銀行的錢一定要還的，我的意思是儘可能的延長還款日期，以增加資金的使用效益並提升生活品質）
這一點可參閱大詩人在ＦＢ上的微簡報，可簡單瞭解其相關優勢．
https://lihi.cc/bxQ4p
註１：
貸款的優勢是不言可喻的，買六百萬的房子可能只需自備二百萬．
由於目前低利率，所以繳的起，將來如果漲到二千萬，到了終身買不起的價格那就是賺到了！
等於貸款人趁自己還負擔的起時先買進來，若空間夠大，搞不好還可出租，讓房客幫你繳貸款．
還有一個重點就是，早買早享受，自己的住家，佈置的好都是自己的，除非自己不要，否則別人不能去破壞自己家裡的東西．
註２：
會有這個優勢，說破了就是因為房貸一直處於低利的原因所以才存在．（軍公教人員的貸款利率可能更低）
雖然讓一般人都能參與買房，但讀者千萬別以為低利是好政策．
就是因為低利的原因，才造成房價那麼貴，因此如果要向政府抗議高房價，還不如去抗議政府房貸利率為何那麼低！（利率如果調的起來，房價保證立刻大崩！）
我們以前聽過很多房價跌不下去的理由，但利息是水龍頭，只要利息用緩漲的方式，房價一定壓的下去．（請不要只用供需的角度來看房價，供給一直是大於需求的，而且還越來越大）
由這一點來看，可知台灣在枱面上的並不是政治家，而是政客，沒有人敢做正確的事．
然而利率是否永遠會那麼低？這可不一定，資金向來都是尋求最有效率的方式去應用的，這種特性搞不好會迫使政府改變政策．
我們先觀察２０１８年台灣本土資金投資複委託的情形．(請參考以下連結)
《金融》券商複委託交易再創新天量，國泰、永豐穩居金銀雙雄
這和過去是不太一樣的，台灣的投資環境不發達，因此過去有錢人會將資金投資房地產來保值，甚至因而升值．如果台灣的投資環境和美國一樣發達，對有錢人而言，房子就不會是唯一的保值產品，資金較不容易有在房地產瘋狂投入的現象，自然就不會造成房價瘋狂的漲．
所以並不全是因為美國人沒有那種有土斯有財的關念房子才不會那麼貴，而是對他們而言，房子本來就不是唯一可以保值或升值的商品．
複委託是資金外逃的其中一種現象，這個問題政府一定會怕．
這一點完全不用懷疑，但這也跟民眾的態度有關，就是民眾會逃到什麼程度？
假設資金逃到企業募資有困難的程度，並帶來不景氣，甚至讓本來想買房的人，將錢匯出國外尋求更好的資金利用效益，都會使得房價後繼無力，繼而崩盤．
而由於台灣房貸在ＧＤＰ的占比太重．（請參考以下連結）
個人認為政府應該不敢看著資金外逃而沒任何做為，但假設要用調漲低利率的方式來防堵，房價也會受到壓抑，因此在利率方面調與不調，政府的確是傷透腦筋．（其實這個問題就是政府自己造成的）
簡單來說，房價並非一定會持續漲，但是不是一定會跌，這一點我無法保證，但比較可確定的是，要再持續像過去一樣二倍、三倍的往上翻，困難度會越來越高．（個人只是推測，不做保證，假設政府再將房貸的利息又往下調，到時房價會怎麼變化沒人知道）
而房子屬於無法短期變現的資產，就算緊急想要變賣也不一定能立刻找到買家．
我的故鄉就曾經發生過有人買土地到裝潢花了一億元左右，但要變賣時，因資金需求實在太急，不得已最後二千萬賣出的慘事．
建議要買房的人可以先看這本書
書名：用生活常識就能看懂財務報表
作者：林明樟
尤其是資金較少的人一定要看，可以用最安全的方式防止短期內沒有收入而立刻使家庭破滅的困境．（做生意需融資的人也要看，當然個人並不建議讀者做生意，這風險太大）
如果大多數的人能瞭解聰明借貸的方式，或許社會上就能減少很多家破人亡的悲劇．
有些人因為沒有接觸到這類資訊，而使得原本只要用少許的利息就能橕過去的機會都沒有．
（尤其是投資人遇到金融海嘯時失業沒有資金又有貸款時千萬不要自殺！ 很多時候只要橕過去就是你的了！）
資金多的人也要看，可以避免想要投資別種商品的機會錯失，影响增加財富的機會．
但若是資產雄厚且沒有任何投資需求的人就不要繳貸款了，房子直接付清就對了！
２．不知道要不要買的族群．
這一類的人看起來似乎較沒有急著買房的壓力，這可用投資的方式來解決．
不管是長期的租屋族因害怕房價、租金一直漲上去，乃至於投資房地產其實都是有解的．
因為這一個族群最大的考量點就是對錢的需求，無論是怕錢貶值而想投資房地產再收租金，或者是因為買房預算不足，因而租房子，每個月都要付房租，負擔不小．
若能參與全球的房地產巿場，其實也能得到類似的效果．
重點是，風險非常低、初期資金不需很多、不需有貸款壓力，而且要買或要變現都非常容易 !
我們以美股代號VNQ為例，它是全美國房地產的REIT（其標的解說請參閱以下連結）
綠角-VNQ介紹。
美國的人口和年齡結構在先進國家當中，算是相當健康的，所以我以VNQ做例子．
近十年的走勢漲了將近一倍（國際投資人因為扣稅因素，所以實際績效會比圖表少一些）
不管是租屋族或是想買房的投資人，以它的配息還有其漲幅來取代每個月付出的租金還有房價漲幅，這其實是不錯的變通方式．
當然，投資這部份資產的人無法取代擁有自己房子的真實感，它主要是著眼在金錢上的回饋．
有的人也許會因此而較無安全感，這部份可能無法彌補，但若能克服此一心裡因素，是個不錯的選擇！
註１：
以ＶＮＱ為例子，是因為作者認為它未來的價值能持續增長的機會相當大．
但是否十年後的價值一定會向上增長，甚至能增長一倍？
這種事情當然是無法保證的，搞不好十年後是賠錢的也有可能．
但是，我們若換另一個角度來看，台灣的房地產難道十年後就一定比現在貴嗎？
我想這也是一個大問號．（當然，也許台灣的房地產也許真的跌破眼鏡又漲二、三倍，這也不是完全不可能的事，個人沒有辦法預測）
但若用風險的角度來看，買ＶＮＱ一定比在台灣買單獨的一個房地產標的還要安全（而且無論是從人口結構和經濟體質來看，美國都是遠勝於台灣的），這就像定存賺的１％和投資賺的１％，這兩種的安全性是不能拿來相比的．
註２：
租房子的優勢也同樣是不言可喻的，假設旁邊住的人是惡鄰居，甚至因為地震等因素而使房子變成危樓或漏水，當事人不必勉強自己一定要一輩子死守在那邊．
可以成為可自由移動的人，去別的地方尋求更好的住處．
再以投資的角度來看，如果厭惡單一標的大幅跌價風險或者怕因資金被鎖住，緊急時無法應用，選擇房地產REIT以大範圍的房地產做保護，且兼具變現容易的特性，實為不錯的選擇．
當景氣不好的時候，這類族群有更好的優勢往好的就業環境遷移，景氣好時更有能力尋找更好的機會，可謂進可攻、退可守．
註３：
房地產畢竟是單一產業，投資方式若要健全，它只能占總投資金額的10%，最多到15%即可，更能避免單一產業狂跌而造成資產縮水．（長期而言，房地產通常具有讓資產持續升值的作用）
甚至於買AOA，在這個標的當中也有包含房地產；而且AOA所擴及的產業和標的也更全面．
註4：
作者只是在買房這件事情上提出更多可能更好的相關建議．（若資金較少，不建議做太多種標的的資產配置）
我們不需要給錢上標籤，只要是用正當的方式，可安全的達成資產保值或升值的目的即可解決貨幣貶值的風險，其實也不一定要針對房地產的標的來買．
美國的人口和年齡結構在先進國家當中，算是相當健康的，所以我以VNQ做例子．
近十年的走勢漲了將近一倍（國際投資人因為扣稅因素，所以實際績效會比圖表少一些）
不管是租屋族或是想買房的投資人，以它的配息還有其漲幅來取代每個月付出的租金還有房價漲幅，這其實是不錯的變通方式．
當然，投資這部份資產的人無法取代擁有自己房子的真實感，它主要是著眼在金錢上的回饋．
有的人也許會因此而較無安全感，這部份可能無法彌補，但若能克服此一心裡因素，是個不錯的選擇！
註１：
以ＶＮＱ為例子，是因為作者認為它未來的價值能持續增長的機會相當大．
但是否十年後的價值一定會向上增長，甚至能增長一倍？
這種事情當然是無法保證的，搞不好十年後是賠錢的也有可能．
但是，我們若換另一個角度來看，台灣的房地產難道十年後就一定比現在貴嗎？
我想這也是一個大問號．（當然，也許台灣的房地產也許真的跌破眼鏡又漲二、三倍，這也不是完全不可能的事，個人沒有辦法預測）
但若用風險的角度來看，買ＶＮＱ一定比在台灣買單獨的一個房地產標的還要安全（而且無論是從人口結構和經濟體質來看，美國都是遠勝於台灣的），這就像定存賺的１％和投資賺的１％，這兩種的安全性是不能拿來相比的．
註２：
租房子的優勢也同樣是不言可喻的，假設旁邊住的人是惡鄰居，甚至因為地震等因素而使房子變成危樓或漏水，當事人不必勉強自己一定要一輩子死守在那邊．
可以成為可自由移動的人，去別的地方尋求更好的住處．
再以投資的角度來看，如果厭惡單一標的大幅跌價風險或者怕因資金被鎖住，緊急時無法應用，選擇房地產REIT以大範圍的房地產做保護，且兼具變現容易的特性，實為不錯的選擇．
當景氣不好的時候，這類族群有更好的優勢往好的就業環境遷移，景氣好時更有能力尋找更好的機會，可謂進可攻、退可守．
註３：
房地產畢竟是單一產業，投資方式若要健全，它只能占總投資金額的10%，最多到15%即可，更能避免單一產業狂跌而造成資產縮水．（長期而言，房地產通常具有讓資產持續升值的作用）
甚至於買AOA，在這個標的當中也有包含房地產；而且AOA所擴及的產業和標的也更全面．
註4：
作者只是在買房這件事情上提出更多可能更好的相關建議．（若資金較少，不建議做太多種標的的資產配置）
我們不需要給錢上標籤，只要是用正當的方式，可安全的達成資產保值或升值的目的即可解決貨幣貶值的風險，其實也不一定要針對房地產的標的來買．
特別聲明：
這份文件只供參考，也不推薦做相同型式之任何操作．
個人不推薦任何人去依此份文件操作，想依此操作的人，需有獨立判斷能力，個人不作任何擔保，若發生損失或其它預期外的風險等狀況，本人概不負責．
此外，本人不保證內容的正確性．